Garantias nas Locações

Hoje vamos falar um pouco sobre os contratos de locações de imóveis urbanos. Os contratos de locação de imóveis urbanos são regidos pela Lei nº 8.245/91 e está lei dispõe que nos contratos de locações podem ser exigidos três tipos de garantia. A caução, a fiança, o seguro fiança locatício e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos.

A caução quando ocorre geralmente é pecuniária(dinheiro). O seguro fiança e a cessão fiduciária dificilmente ocorrem. Então, neste pequeno artigo vamos nos ater a fiança, tendo em vista que é a diuturna nos contratos deste gênero.

A fiança na prática consiste em colocar a sua assinatura no contrato, entretanto, o efeito que surge com esta simples assinatura é magnífico. Com está assinatura você dizendo/garantindo ao locador que caso o locatário não pague o aluguel você irá pagá-lo.

E quando digo que com esta assinatura você está garantindo o pagamento do aluguel é porque está mesmo. A Lei nº 8.009/90 que trata sobre a impenhorabilidade dos bens de família, dispõe que o bem de família pode ser penhorado para garantir obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Considera-se bem de família o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, compreendendo o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

É possível exonerar-se da fiança nos contratos de locação quando o contrato se prorrogar por prazo indeterminado, sendo apenas necessário notificar o locador do desejo de exonerar-se, permanecendo obrigado pela fiança durante 120 dias, após a notificação.

Dúvidas? Envie-nos um e-mail, um forte abraço e até a próxima.

Felipe Osmar Krüger,

Acadêmico de Direito.

E-mail: felipeosmarkruger@hotmail.com

Blog: http://sujeitodedireitos2012.blogspot.com.br

Programa de Rádio Jurídico todos os sábados às 17:00 horas na Rádio Querência.

Município é condenado a indenizar casal por acidente

Quando um acidente está relacionado à falta de manutenção de uma via pública o poder executivo deve ser responsabilizado por omissão. Com esse entendimento, o município de São Gonçalo (RJ) foi condenado ao pagamento de R$ 14,5 mil, por indenização de danos morais e materiais a um casal. A sentença, da 5ª Vara Cível da Comarca de São Gonçalo, foi proferida no dia 19 de abril pela juíza Kátia Torres.

Em 11 de fevereiro de 2008, o casal seguia de carro com a filha pela Avenida Maricá, uma das principais vias da cidade, quando, ao tentar desviar de um buraco no meio da pista, o veículo capotou e bateu em um ônibus. Embora sem sequelas graves, mãe e filha permaneceram hospitalizadas por alguns dias.

“Se o município cumprisse com seu dever de manter as vias públicas sempre em boas condições, evitaria muitos acidentes como o que ocorreu no presente caso”, afirma a sentença. Para a magistrada, a “omissão específica” do município pode ser identificada “no seu dever de administração e conservação das vias situadas em seu território”.

Em sua defesa, o município sustentou que o motorista foi culpado pelo acidente por não conduzir seu veículo “de forma prudente”. Apesar disso, não apresentou nenhuma prova documental que embasasse essa afirmação. Ainda segundo o município, os autores da ação não comprovaram o nexo causal entre o dano e “qualquer ação/omissão” do executivo municipal.

Para a juíza, a cópia do jornal que noticiou com destaque o acidente, trazida pelos autores da ação, é prova suficiente porque "corrobora a alegação de que existia um buraco na pista".

Ela citou ainda, em sua decisão, o jurista Sérgio Cavalieri Filho, para quem o Estado tem “o dever de evitar” o dano. “Caso esteja obrigado a agir, haverá omissão específica e a responsabilidade será objetiva; será suficiente para a responsabilização do Estado a demonstração de que o dano decorreu da sua omissão,” conclui.

O ressarcimento pelo dano material foi estimado a partir da diferença entre o valor de tabela do carro (R$ 5,8 mil) e os R$ 1,3 mil que o autor recebeu do ferro velho pelo que restou do veículo. Já a indenização por dano moral, calculada em R$ 5 mil para cada parte autora, seguiu a jurisprudência do próprio Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.

Para o advogado Fábio Toledo, que representou os autores da ação, diante da evidência de omissão do poder público, cuja obrigação é fazer a manutenção nas vias urbanas, basta à vítima comprovar o nexo causal.

“Embora o Estado não possa estar em todos os locais, deveria prever que uma ‘cratera’ no meio da rua traria não somente a perda do veículo, mas o risco à integridade física das pessoas, razão pela qual o valor da condenação por danos morais deve ser reconhecido”, argumenta.

Fonte: Conjur. Por Marcelo Pinto. Disponível em <http://www.conjur.com.br/2013-jun-12/municipio-condenado-indenizar-casal-acidente-via-publica>. Acesso em 13/06/2013.

Programa Sujeito de Direitos informa sobre o Porte de Armas

No último sábado dia 08 de junho o Programa de Sujeito de Direitos comandado pelo acadêmico de direito Felipe Osmar Krüger teve a participação especial do Juiz de Direito da Comarca de Ijuí, Dr. Vinícius Borba Paz Leão que abordou o tema: Porte de Armas.

Dentro desta temática foi explicado a diferença entre o porte e o registro, como fica a situação daqueles que possuem arma de fogo sem registro, o que vai acontecer com aqueles que não renovarem o registro, entre outros pontos relevantes.

No próximo sábado o Programa Sujeito de Direitos retornará com uma programação repleta de informações jurídicas, sendo que o tema abordado será: Locações. Contando sempre com o apoio do Posto BR, For Informática, Ótica Central e Agafarma.

A programação já encontra-se disponível no YouTube para visualização. Acesse o link e confira: http://www.youtube.com/watch?v=lvdEOEffsg4

Cláusula Penal

Se você é uma pessoa que realiza negócios com frequência com certeza já deve ter ouvido falar ou até já conheça o instituto da cláusula penal. Não? Não conhece? Nunca ouviu falar? Claro que sim! Muitas vezes nós encontramos as cláusulas penais com um nome diferente, ela é muito conhecida como “multa” ou também como “cláusula convencional”.

As cláusulas penais estão previstas no Código Civil e não tem nada a ver com o direito penal(criminal). A cláusula penal é considerada uma obrigação acessória ao objeto do contrato, pode ser fixada para o simples atraso no cumprimento da obrigação(mora) ou para a inexecução integral da obrigação. Este instituto possui duas finalidades essenciais, as quais iremos explicar.

A primeira finalidade é incentivar o fiel cumprimento da obrigação, ou seja, é um meio de coagir o contrante a cumprir a obrigação, pois se não houver o seu cumprimento, incidirá em sua obrigação uma multa, que é a cláusula penal.

A segunda visa garantir o eventual prejuízo que terá o credor se não for cumprida a obrigação, ou seja, ocorre uma prefixação dos danos e não será necessário que o credor comprove o seu dano, pois ele já foi incluído no contrato. Neste ponto cabe ressaltar que o credor não poderá cumular a cláusula penal com perdas e danos, se eventualmente o dano foi bem maior que o estipulado na cláusula penal quem vai se “lascar” é o credor. Não há a possibilidade de majoração da cláusula penal, podemos até dizer que é uma segurança para o devedor.

E qual é o valor da cláusula penal?

O Código Civil diz que o valor da cláusula penal não poderá ultrapassar o valor da obrigação principal. Então se o bem que é objeto do contrato custa mil reais a cláusula penal não poderá ser mais que mil reais, geralmente ela vem estipulada em porcentagem, então não poderá ser mais que 100%.

Nas relações de consumo o Código de Defesa do Consumidor diz que o seu valor não poderá ultrapassar 2%. Nos contratos de mutuo(bens móveis, fungíveis, ex: dinheiro) a Lei de Usura fala que a cláusula não poderá ultrapassar 10%. Nos compromissos de compra e venda de bens imóveis também não poderá ultrapassar 10%. E nas quotas condominiais não poderá ser mais do que 2%.

Finalizo informando que quando a cláusula penal for manifestamente excessiva o juiz no caso concreto deverá reduzi-la equitativamente, considerando a natureza e a finalidade do negócio. Quem quiser saber mais é só ler o Código Civil (arts. 408 a 416), ou mande-nos um e-mail. Estamos a disposição. Um forte abraço e até a próxima.

Felipe Osmar Krüger,

Acadêmico de Direito.

E-mail: felipeosmarkruger@hotmail.com

Programa de Rádio Jurídico todos os sábados às 17:00 horas na Rádio Querência.

Programa Sujeito de Direitos Comemora Aniversário

No último sábado dia 01 de junho, o Programa Sujeito de Direitos completou um ano de programações, contando com a participação especial do professor de Direito da Unijuí MSc. Joaquim Henrique Gato que abordou o tema: Sujeito de Direitos.

O Programa Sujeito de Direitos iniciou as suas programações no dia 02 de junho de 2012 na Rádio Querência e no decorrer deste ano apresentou 49 programas, sempre que possível contando com participações especiais de profissionais do direito(Advogados, Juízes, Promotores, Procuradores, Registradores, entre outros).

Somos gratos por poder atingir esta data e agradecemos a todos os profissionais que participaram destas 49 programações e aos ouvintes que conquistamos neste período, pois estes são a razão da existência deste programa.

Esperamos neste novo ano poder melhorar ainda mais o nosso programa e para isso contamos com a colaboração de todos. Agradecemos aqueles que tem ajudado em nossas campanhas no Facebook e aos sites: Querênciaonline, SantoAugusto.NET e o Blog do Joce Rodrigues que tem publicado as nossas notícias.

Por fim, convidamos a todos para escutar o nosso programa no próximo sábado, às 17 horas, na Rádio Querência(AM 1120). Contaremos com a participação do Dr. Vinícius Borba Paz Leão, Juiz de Direito da Comarca de Ijuí que estará abordando o tema: Porte de Armas.

Link para assistir a programação no You Tube: http://www.youtube.com/watch?v=2Ss89rub5-w&feature=youtu.be

Indenização para consumidor que encontrou larva dentro de chocolate

Desembargadores da 10ª Câmara Cível do TJRS condenaram a Vonpar Alimentos S/A a indenizar consumidora que encontrou corpo estranho dentro do chocolate Stikadinho.

Caso:

A consumidora conta que comprou uma caixa de chocolate. Ao abrir a embalagem de um dos produtos, foi surpreendida com a existência de uma larva. Por isso teve enjoos e vômitos, situação que lhe causou abalo de ordem moral.

Ela ingressou na justiça requerendo danos morais.

Sentença:

A empresa ré alegou que seus produtos são submetidos ar um rigoroso sistema de qualidade e que não houve comprovação efetiva dos fatos e nem dos danos alegados.

Em 1º Grau, o Juiz de Direito Murilo Magalhães Castro Filho julgou improcedente a ação, avaliando que não foram apresentadas provas de que a contaminação aconteceu durante a fabricação do produto.

Inconformada, a autora apelou ao Tribunal de Justiça.

Apelação:

Segundo o Desembargador relator do processo, Jorge Alberto Schreiner Pestana, a empresa ré não realizou qualquer prova pericial na embalagem ou na larva, a fim de demonstrar que a presença do corpo estranho se deu por processo de perfuração. Além disso, o laudo técnico apresentado em Juízo também não atestou, em nenhum momento, que a larva entrou na embalagem posteriormente ao processo de fabricação.

O magistrado citou o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor, que determina que o fabricante responda independentemente da existência de culpa, pelos danos causados aos consumidores. Assi, concedeu a indenização por danos morais:

Por isso, tenho que a importância de R$ 4 mil esteja adequada a compensar a parte autora pelo injusto sofrido, afirmou o Desembargador.

Votaram com o relator os Desembargadores Túlio de Oliveira Martins e Marcelo Cezar Muller.

Apelação cível nº 70051978989

Fonte: http://www.tjrs.jus.br/site/imprensa/noticias/?idNoticia=211875